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この記事では住宅ローンのひとつである「フラット35」の利用低迷を受けて、なぜフラット35の利用者が少ないのかFP視点で理由に迫ります。
固定金利の住宅ローンの代表格といえば「フラット35」。実はいま、フラット35を活用して住宅ローンを組む人が少なくなっています。FPの視点から言えば「納得」するが誰もが納得できるように「フラット35」についてお話しします。
フラット35とは
最長35年で組む固定金利の民間住宅ローンのことです。住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して運営をしています。住宅の購入や建設には利用できますが、リフォームのみには利用できません。
フラット35を活用するための簡易要件
フラット35を利用するためには下記の要件に適応する必要があります。ざっくりみていきましょう。
条件
- 申込日に原則として70歳未満
▶︎親子リレー返済であれば70歳以上でも可能 - 年間合計返済額が年収400万円未満▶︎30％以下
年間合計返済額が年収400万円以上▶︎35%以下
融資額
- 購入価格や建設資金の最大100%
- 最高8000万円
対象住宅
- 本人や親族が住むための住居
▶︎店舗併用住宅は面積の半分以上が住居であること - 床面積:一戸建て▶︎70㎡以上
床面積:マンション等▶︎30㎡以上
返済期間
- 15年以上最長35年
- 完済時の年齢は80歳以下
融資時60歳であれば10年〜可能
金利
- 固定金利で融資実行時点の金利が適応される
- 金利は取扱金融機関により異なる
▶︎各銀行を回って金利を確認する
金利が安いほど審査は厳しい
その他
- 保証人や保証料が不要
- 繰上げ返済の手数料が無料
▶︎繰上げ返済額:窓口は100万円以上から可能
繰上げ返済額:インターネットは10万円以上から可能
なぜフラット35の利用が少ないのか
圧倒的理由は金利が高いためでしょう。フラット35は固定金利を採用しています。
住宅金融支援機構より
固定金利の反対語は「変動金利」です。民間住宅ローンを調べてみると変動金利の住宅ローンは年0.229%〜と金利の安さがうかがえます。
ちなみに金利の種類は以下の3種類
- 固定金利
- 固定金利期間選択型
- 変動金利
固定金利⇒固定金利期間選択型⇒変動金利の順に金利が安くなっていきます。
固定金利・変動金利の特徴
固定金利の特徴
市場金利や物価変動に影響されないため今後、インフレによる金利上昇を見越し金利が高く設定されています。固定金利を選択するメリットは「返済額が変わらないため返済計画が立てやすい」ことです。
変動金利の特徴
市場金利や物価変動から影響を受けて金利が変動します。契約時の経済状況や政策から影響を受けます。契約から5年に1回金利の見直し・変更がされます。
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現在までの日本経済と金利の関係
ここ約30年の日本経済はかなり低金利時代を過ごしてきました。
日本はかなりの低金利時代を継続中
1990年後半〜 ゼロ金利政策
2001年 ゼロ金利政策の量的緩和
2010年 無担保コールレート0〜0.1%
2016年 マイナス金利政策
2024年 17年ぶりの利上げ転換期
(日本銀行ホームページより引用)
ゼロ金利やマイナス金利という言葉で分かるとおり、金利ほぼなし時代が続いています。
銀行関連や証券会社、保険会社同士(いわゆる金融機関同士)で日々の短期的な資金の過不足を調整するための取引を行う場(コール市場)でやり取りをするときの金利のことをいいます。個人投資家などは参入できません。
諸外国との金利の違い
政策金利名は日本でいう日本銀行が示す金利のような存在を指します。
| 取扱通貨国 | 政策金利名 | 政策金利 |
| 日本 | 日本銀行当座預金のうちの超過準備預金の金利 （短期） | 0.25% |
| 米国 | フェデラルファンド(FF)金利 | 5.25%〜5.50% |
| ユーロ | 中銀預金金利 リファイナンス金利 限界貸付金利 | 3.75% 4.25% 4.50% |
| 英国 | 準備預金金利 | 5.00% |
| 豪州 | キャッシュレート | 4.35% |
| 中国 | 最優遇貸出金利1年物 | 3.35% |
(マックス証券より一部引用)
上記から分かる通り日本の金利はかなり低金利とわかります。
金利の決まり方
固定金利は「新発10年物国債利回り」を基準として採用
変動金利は「短期プライムレートに1%上乗せした金利」を基準として採用
短期プライムレートに影響を及ぼすのが「無担保コールレート」です。
つまり、住宅ローンの金利を決める際に日本経済の金利を基準としていることがわかります。上記から日本は現在も低金利時代の渦中にいます。そのため住宅ローンを組む際に変動金利を選択したとしても金利変動の影響が少なかったということです。
ではフラット35を活用するメリットとは一体何なのでしょうか。
フラット35のメリット
- 保証人や保証料が不要
- 繰上げ返済の手数料が無料
- 団体信用生命保険の加入不要
団体信用生命保険は民間ローンを組む際に加入必須となります。しかし健康状態に懸念があり団体信用生命保険をかけることができない方はフラット35を活用することをおすすめします。
簡単にいうと「ローンを組む人が亡くなった場合、住居の返済が不要となる保険」のことです。
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まとめ
金利は経済状況により変動し、固定金利は変動金利と比較し金利が高い。
日本の金利は諸外国と比較してもかなり安く、30年ほど低金利時代が続いているため変動金利を選択しても金利変動の影響が少なかった。
フラット35は固定金利のため金融機関からお金を借りるときの金利が高く利用者が減っている。
2024年、日本銀行は利上げについて言及している。今後金利が上がる可能性は高いものの急激な利上げは現実的でなく、低金利時代はこれからも続くことが予想される。
